În viața de proprietar, există un moment inevitabil: vrei sau trebuie să înscrii casa sau apartamentul în cartea funciară. Și aici apar întrebări, suspine, dubii. „Am autorizație?”, „Nu am?”, „E veche?”, „Ce documente îmi trebuie?”.
Pentru a clarifica situațiile frecvente, Arhitectul-Șef al județului Cluj, Claudiu Salanța, a prezentat public un set de reguli clare, în funcție de perioada și modul în care a fost edificată construcția.

---

📌 De ce contează „legal” în cartea funciară

În cartea funciară nu este suficient să figureze că „există o construcție”.
Legal = construcție cu acte (autorizație sau certificat de edificare).
Construcțiile notate generic ca „fără acte” NU devin legale prin simpla înscriere.

---

Situațiile oficiale în care se pot înscrie construcțiile

1️⃣ Construcții edificate înainte de august 2001

Dacă locuința a fost realizată (cu sau fără autorizație) înainte de august 2001, se poate înscrie legal în cartea funciară în baza:

• documentației cadastrale;
• certificatului fiscal care atestă plata impozitelor și faptul că imobilul a fost edificat înainte de această dată.

⚠️ Atenție:
Unele oficii de cadastru pot solicita suplimentar certificat de atestare a edificării construcției.

---

2️⃣ Construcții realizate după august 2001 cu autorizație de construire

În acest caz, procedura este clară și directă.
Înscrierea în cartea funciară se face în baza:

• documentației cadastrale;
• certificatului de atestare a edificării construcției, emis de către autoritatea care a eliberat autorizația (primărie sau consiliu județean).

📌 Acest certificat confirmă oficial că imobilul a fost construit conform autorizației.

---

3️⃣ Construcții finalizate după august 2001 fără autorizație, dar realizate cu mai mult de 3 ani în urmă

Aici situația devine mai tehnică.

Deși sancțiunea contravențională se prescrie dacă lucrările au fost finalizate cu mai mult de 3 ani în urmă, înscrierea legală în CF nu este automată.

Există două variante legale:

🔹 A. Obținerea autorizației de construire pentru intrarea în legalitate

(„menținere pe amplasament”)
— se verifică respectarea reglementărilor urbanistice.

🔹 B. Obținerea certificatului de atestare a edificării construcției

— pe baza unor expertize tehnice care confirmă conformitatea.

📌 Nu se poate alege liber „varianta mai simplă”.
Se aplică procedura tehnică respectivă cazului.

---

4️⃣ Construcții nefinalizate sau finalizate în ultimii 3 ani, fără autorizație

În aceste situații, legea este fermă:

• se aplică sancțiunea contravențională: între 1.000 și 100.000 lei;
• înscrierea în cartea funciară se realizează doar după:
  • obținerea autorizației de construire pentru intrarea în legalitate;
  • finalizarea lucrărilor (dacă nu sunt terminate);
  • obținerea certificatului de atestare a edificării.

👉 Nu există scurtături, derogări sau „declarații pe propria răspundere”.

---

🔥 Ce se întâmplă cu construcțiile deja trecute în cartea funciară ca „fără acte”?

Acestea nu devin construcții legale prin simpla notare.
Pentru a fi „construcții cu acte”, trebuie urmate procedurile de la punctele 3 și 4.

---

⚠️ Condițiile urbanistice – nu sunt opționale

Fie că vorbim despre obținerea autorizației sau a certificatului de edificare,
documentele se emit numai dacă imobilul respectă regulile urbanistice aprobate în zonă, cum ar fi:

• teren situat în intravilan;
• suprafața minimă a parcelei;
• lățimea parcelei;
• accesul la drum public;
• înălțimea maximă admisă;
• distanțele față de limitele de proprietate;
• volumetrie, cromatică, materiale.

În unele cazuri, autorizația de intrare în legalitate poate fi emisă doar cu condiția desființării parțiale sau modificării construcției, pentru a respecta regulamentul urbanistic.

---

Recomandarea Arhitectului-Șef al județului Cluj

„Pentru a evita neplăceri ulterioare – sfatul meu este să construiți doar cu autorizație de construire și să achiziționați doar construcții înscrise în cartea funciară ‘cu acte’ sau care au autorizație de construire.”

Simplu, ferm, fără ambiguități.

🔗 Ghiduri utile Cluj360

Dacă vrei să înțelegi mai bine pașii practici, îți recomandăm două resurse clare și aplicate:

• Ghid complet pentru certificat de urbanism online în Cluj
  👉 https://www.cluj360.ro/certificat-urbanism-online-cluj/
• Ai cumpărat un apartament în Cluj-Napoca? Cum îl declari
  👉 https://www.cluj360.ro/ai-cumparat-un-apartament-in-cluj-napoca-afla-cum-il-declari/

FAQ — Înscrierea legală a construcțiilor în Cartea Funciară